文旅地产:应有多元化的概念和选择/李铁谈城市


?

消费者更关注Wenlv房地产可能提供的满足现实生活需求的综合服务,而不是某个世界概念。

文|李铁

与创业房地产的第一次接触是几年前的事。

一家房地产经纪人和一家规划公司发现我寻求有关携程房地产概念的建议。当时,房地产开发恰好处于平台期。传统的住宅房地产概念在某些城市遇到了滑铁卢。政府对房地产的选择持谨慎态度。因此,房地产开发商提出了“文化旅游房地产”的概念,并获得了当地政府的认同。

他们当时提出的所谓文化旅游房地产的概念,品牌是“冥想”。密度大,希望能找到更自然的一种。空间,享受乡村的满足和精神的陶醉。设计概念当然是针对富人的。这些富人必须在精神上摆脱现实。他们需要远离喧嚣,寻找可以融入自然并体现道家“天人合一”哲学的空间。只有这样,我们才能通过灵魂的净化,精神的升华。

房地产开发商发誓要告诉我,当他们与当地政府官员讨论这一概念时,他们达成了高度一致的共识,甚至为房地产开发提供了大量土地。尽管这一计划最终失败了,但各种类型的文化旅游房地产仍然悬挂着各种旗帜,说服地方政府提供土地,吸引投资者购买或试图形成某种垄断概念。引领房地产趋势与方向。

一个概念可能会误导人

我之所以开始评估房地产旅行房地产的原因实际上与当前房地产开发状况直接相关。

在一些三线和四线城市,住宅销售存在供过于求和高房价的严重条件。中央政府尚未放松对房地产的控制措施。如果房地产业试图生存,就必须采取不同的方法,改变模式或改变空间以寻求发展机会。

此外,随着消费升级,随着地产的郊区化进程,以及高铁航空等交通基础设施覆盖的空间越来越大,还有旅游休闲度假成为消费热点,地产的发展空间从城市的主城区转向与城市有一定距离、自然景观相对优越的地方去寻找新的热点。至于文旅地产到底能够打出什么样的品牌,形成什么样的概念,则是“八仙过海各显神通”。

例如,健康养老的题材就足可以打动人心,虽然和“禅修”有所类似,毕竟更为接近老龄化社会的诉求,可以吸引更多中高龄的中产以上人群,他们更关注健康和养生。还有以体育和文化等各种名目推出的营销品牌等。所有这些都是试图将优质的自然景观和比较流行的时髦观念结合在一起,作为地产发展的新概念。

我并没有反对任何文旅地产发展的意图,只是想说明,作为一个消费者,更为关注的是文旅地产针对现实需求可能提供的综合性服务,而不是包打天下的某一种概念。因为单一概念会造成严重的误导,导致无论是企业家还是置业投资者可能会失败。

我个人认为,文旅地产的发展和投资置业者之间的关系,取决于两个必要前提:一是未来的地产增值预期,无论概念的选择,还是空间的选择,或者是其他各种需求的选择,投资者一定要考虑未来的增值因素。如果房子贬值了,肯定是一次投资的失败;二是可利用的时间,也就是说置业和投资的可利用价值是不是可以足够的放大。如果买了却处于长期闲置状态,那么这种投资选择也是不合适的。

在上面两个前提中,前者涉及的因素较多,例如提供文旅地产的空间资源是不是具有相对的稀缺性,各种基础设施和自然条件是不是属于优质资源等。而后者则对于投资置业者来说,购买了文旅地产的房子,是否可以确保经常重复利用,如周末、大小长假、寒暑假等,甚至从单季节的利用延伸到跨季节的利用,使得利用的时间长度和频次可以最大限度满足投资置业者的需求。

文旅地产的增值因素,在于可开发资源的稀缺性。“文”在于概念的塑造,“旅”在于自然景观的独特性。所谓塑造一种能够勾起投资置业者兴趣的理念,要尽可能满足多元化的需求导向。虽然宣传上要有所侧重和突出,但是实际供给的模式上必须要综合性考虑。

例如,针对老年人需求的是康养和休闲,但是现在中国老人最大的乐趣是家庭的团聚和就医的保障,因此要充分地考虑到,家庭最重要的焦点是孩子和儿童。很多文旅地产塑造的特色重点,主打亲情牌和儿童牌,应该是一种比较有效的营销手段。“文”的另一个特点则是爱好和兴趣,以及朋友圈的组合。针对社区交往从大院模式向商品房独居模式的淡化,如果在朋友圈和共同爱好方面塑造“文”的突出特点,也许会带动更多的趣味相投的人组团购房和置业。

文旅地产同样要注重利用效率

文旅地产虽然在概念上可以通过引导消费的方式打动人心,但是也必须要考虑投资者和置业者可能承担的成本。而成本的提高会直接影响到投资者的可利用时间。因此,要使“旅”的内容与时间的利用效率很好地结合,才有潜在的营销价值。

例如,我曾经与某个策划专家探讨康养地产位置的选择。他们选择的地产位置的优势在于景观的独特性和自然条件的优越性,绿色、负氧离子含量、海边或者是植被较好的山区、温泉等。但是最大的缺陷就是与高收入的都市圈核心地区的距离太远,仅来回机票的消费成本就不足以支撑更多次数的往返。同时,由于成本过高难以形成投资和置业者规模规模人群等。

当然,对于策划者来说,认为选择地点所以远,因为成功的模式源于海南三亚,为什么那里的地产可以形成规模,并因为资源的稀缺性造成了价格的上涨。其实,三亚的不可复制性在于它是中国唯一的热带海滨城市,拥有优质海湾的沙滩,并可以进行反季节旅游,这对于北方地区来说,是最大的可利用资源。

从另一个角度看,海滨旅游的参与广泛性远远大于山地、森林和温泉的吸引力,既对内陆游客和休闲度假者有观光的吸引力,同时对各类不同年龄的人群也具有深度参与的吸引力。而山地旅游休闲度假相对来说,除了特定的与滑雪和户外运动有关的项目之外,在其他方面相比到热带海滨旅游的人群数量要少很多。

正是因为如此,即使类似三亚这种热带海滨旅游也是以单季节为主,但是它吸引的旅游消费人群远远大于以山地景观为载体的旅游项目,也导致山地开发的文旅地产热度无法与海滨地产的热度相同。同时,过远的距离也大大抬高了可利用成本。

从可利用时间上看,全季节旅游资源的利用,距离都市圈核心城市的远近,旅游资源提供的消费多样性,以及基础设施和公共服务体系的完善等,都是增加投资价值的基本条件。如果能充分地利用周末、大小长假和寒暑假,如果可消费的内容能满足不同人群的需求,并打破旅游的季节限制,涵盖了观光旅游和深度休闲度假游等旅游内容,文旅地产就可以发挥充分的优势和潜力。

当然,随着消费升级以及人们对观光、休闲度假以及各种旅游概念认识的加深,随着交通基础设施的进一步完善,以及人们收入的增长和城市化的加速推进,文旅地产还会有更为广阔的发展空间。毕竟人们对住宅的功能已经从简单地居住转化为多种利用形式。在资源稀缺地的文旅地产项目,产权的拥有,以及分时度假模式,甚至还可以通过共享经济的模式,加大可利用时间,增加对消费者的吸引力。因此,在增加投资价值和延长可利用时间方面,文旅地产仍然可以有所作为。

(本文为再看房地产系列报道之四)

(作者为中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家,编辑:朱)

(编辑:陈颖)

关键字: