黄奇帆:暴涨已成历史,未来房价会这么走!


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  各位来宾,我很高兴参加今天的“世界华人房地产学会和房地产业质量转型与发展国际研讨会”。只有在我来到这里之后,才知道这次会议已经开放了十年,并且每年举行一次,坚持不懈,取得了巨大的成就。

根据会议的主题,我今天所谈的重点是房地产业的高质量发展要求,并谈谈中国房地产的未来发展趋势。

我今天所谈论的趋势是一般的,内在的,持久的,长期的,根本的和基本的趋势。

中国房地产市场的市场规模是多少?

在未来十年左右,新房的销量将有较大幅度的下降。这种变化是从这些年的顶点到转折点,总体积的趋势减少了。

在过去的20年里,中国房地产新房的年销量从1亿平方米增加到17亿平方米,超过四倍。

那么未来十年将会发生什么,是维持每年17亿平方米的现状,保持10年以上,或者每5年继续翻番,10年,17亿平方米变成3亿平方米,34亿平方米?

我的判断是,在未来十年左右,中国新房地产的年交易量不仅会使总增长率翻一番,而且每年都会小幅缩减,或零增长或负增长。经过十多年,房地产新房的年销量可能会下降到不到10亿平方米,总减少40%。

在十多年的漫长岁月里,中国的房地产铺天盖地,年销售量达到1.76亿平方米的新房。这个时代结束了。去年的增幅仅为上一年的1.8%,这是一个信号。

因为从1998年到2008年,年增长率约为25%,三年可以增加一倍,十年增长两倍。从2008年到2012年,它每年将增长约15%,并将在五到六年内翻一番。

从2012年到2018年,一般维持在6%-7%的范围内,增长率进一步下降。去年,增长率为1.8%。

我的意思是这段经文是未来十年左右房地产业的发展趋势不会是17亿,18亿,20亿或30亿平方米,而是会逐渐萎缩。

当然,它不会在一年内缩减20%和30%。总的来说,有十多年的进步,它将逐渐下降。十多年后,年销量已降至10亿平方米以下。

在总量萎缩之后,中国房地产建设的关键领域在哪里?

过去十年的状况,无论是沿海发达地区还是中西部地区;无论是大城市,中等城市,小城市,区域还是县城,总之,它是一个综合发展,到处都是房地产,是一个适合所有人的房子。体育时代。

从现在开始,在未来十年左右,房地产将不会四面八方开放,东部,西部和北部将会发烧,但房地产将会出现热点。我们说的是每年总计17亿平方米,一年后可能会达到15亿平方米和12亿平方米。

这个建筑量和产量主要体现在三个热点。

一个是中心城市。

所谓的中心城市意味着除了省会之外,它还包括一些同级别的中心城市。例如,除省会济南外,山东省还有区域中心城市青岛;除省会广州外,广东省与深圳市中心城市水平相同。

第二个是大都市区。

超大城市辐射将形成城市圈,城市圈中的中小城市将成为房地产开发的热点。

第三个热点是城市群。

城市群中的大中城市往往是未来十年左右房地产开发的热点。我国人口不到50万,被称为小城市,50万到100万被称为中等城市,100万到500万是一个大城市,一个500万到1000万人口的大城市,人口在1000万以上。超级大城市。

在省会城市,有一些人口1000万的超大城市,如郑州,济南,杭州,南京,合肥,武汉,成都和西安。这些城市也将发展到1500万和2000万。

一些省会城市现在有500万到600万人口,未来可能朝着1000万人的方向发展。

这背后的驱动力是什么?在中国各省会城市,总体发展规律将遵循“一二三四”的逻辑。

所谓的“一二三四”是:

这个省会通常占全省土地面积的不到10%,通常为5%-10%;但其人口一般相当于该省总人口的20%;其GDP可能达到该省GDP总量的30%。 %;其服务业,无论是学校,医院,文化等政府主导的公共服务,还是金融,商业,旅游等市场化服务业,一般占全省GDP的40%。

从这个意义上说,你可以关注目前进入1000万的全国10个超大城市。根据这些省份的总经济人口,他们有可能在十多年内人口增加超过500万。只要人口增长,城市住宅房地产就会跟上。

因此,我刚才提到的大都市和超大城市,一组1000万到2000万之间的城市将会扩大。在2000万之后,它可能会被限制,但不会限制在1000万到2000万之间。形成它的趋势。

如果它已经是一个超过2000万的超大城市,这个超大城市的核心圈已经密集地触及了天花板。

它的发展将集中在大都市区。

大都市区不是行政范围,而是其经济辐射范围。大都市区的辐射范围通常在15,000到20,000平方公里之间。

通常,围绕圆形的半径为50km-70km构成都市圈。这个大都市区有一些中小城市。这些中小城市在单独开发时不构成热点。然而,一旦他们进入大都市区,这些中小城市将加速发展。

以超大城市为中心的城市群通常是由四到五百公里范围内的城市组成的一组城市。

相隔太远的城市不会形成城市群。例如,上海和天津与城市群没有关系,但上海,南京,杭州和苏州构成了长江三角洲的城市群。城市群中的大中城市将加速发展,互动和优化资源配置。

总之,虽然中国房地产开发和交易年的规模在未来十年左右不会再翻番,但回顾20年后,目前的17亿平方米是一个高点,这是一个拐点,逐渐变成了15亿和12亿。每年10亿平方米。

在未来十年左右的时间里,房地产开发将不再向四面八方开花和开花,而是将相对集中在省级城市和同级别的区域中心城市,城市圈中的大中城市和大型城市城市群中的中等城市。区域。

决定房价走势的三个因素

在未来十年左右,房价将趋于稳定,既不会上升也不会下降,房价的平均增长率将小于或等于GDP的增长率。

1998年全国城市新开发房屋的平均成交价格为每平方米2000元,2018年全国平均房价上涨至8800元。大帐户表示已翻两番。这是东部,中部和西部城市住房发展的每平方米平均价格,10年翻了一番,20年翻了两番。

如果当地区域比当地区域好,那么东西方区域将超过三倍。例如,在成都,2000年主要城市的平均价格超过1000元。 2017年,它达到了三元以上,超过三倍。

在北京,上海,深圳,广州,南京,杭州等沿海地区,热点地区一线城市的价格上涨了两倍,上涨了八倍,一些特别炎热的地方甚至涨幅超过十倍。

一般来说,在一个特别火爆的一线城市,家庭收入30年,40年没有吃喝不能套房,价格与收入比例非常高,与世界上最高。

这段经文的意思是,在过去十年中,中国的房价与房地产开发和生产一样趋势。它们在五年内翻了一番,十年翻了两番,十七八年翻了三倍。状态。

任何价格波动都无法跳跃有三个原因:

第一个原因是供需关系,商品的供需关系。

如果供应超过需求,价格将会上涨。如果供应超过需求,价格将下降。可以说,在过去的十年或二十年里,中国的房地产供不应求。从10平方米到20,30,40平方米的人均过程是缩短经济不足的过程,因此需求大大提高。秤支持它,它构建得越多。在变得越来越多的过程中,需求仍然供不应求,导致房价继续上涨等。

第二个原因是房价上涨当然与货币有关,通货膨胀是一种货币现象。

中国的M2始于2004年和2005年,在整整十年左右的时间里几乎实现了两位数的增长。每年超过10%的增长率在几年甚至20%的情况下有所增加。今年6月,我们的M2达到190多万亿,去年超过180万亿。 2004年,M2实际上超过20万亿。

换句话说,在过去的十年中,M2增加了两倍,增加了八倍。这笔钱当然会影响社会经济。

幸运的是,房地产吸收了大笔资金。房地产已成为M2增长的吸收者,使整个社会商品的价格指数稳步增长,但房价每三年和每五年翻一番。因此,这些年来房价的上涨也是一种通货膨胀现象。

第三个原因是一个国家的房地产价格也会受到外部影响,汇率,国际购买力以及国际经济危机影响的影响。

例如,当美国房地产蓬勃发展时,美国经济状况良好,当然,它也将推动世界经济向上发展;美国金融危机或其庞大的汇率波动也将对中国市场产生影响。中国经济增长的过程也将吸引外国投资或在中国购买房地产。

说到这一段,我的意思是价格和房价与这三个因素有关。过去十年中四次和三次房地产的价格与这三种现象相结合。

基于这一观点,未来在房地产供需方面,我们已经进入了供应短缺的局面,但总的来说,供不应求的时代已经过去,而且已经进入了过度的阶段。因此,房价需求的供应增加,房价上涨的驱动力下降。

从通胀的角度来看,中国的M2已达到190万亿,未来10年会翻两番吗?不可能,在过去两年中,该国一直在去杠杆化和稳定金融。 M2的增长率大致等于GDP的增长率加上价格指数。

近年来,国内生产总值增长率为6%,价格指数增长了2个百分点。因此,M2在2017年和2018年是8:00,在今年1月到6月是8.5。基本上就是这种情况。

可以预见,在未来十年左右,M2增长率将基本保持与GDP增长率和价格指数的均衡增长。

未来十年左右中国GDP的平均增长率约为5%。房地产价格的增长一般不会超过M2的增长率,也不会超过GDP的增长率,而GDP的增长率一般低于家庭收入的增长率。

总之,中国的城市化仍处于发展过程中,城市化率有10%的增长空间。

城市群,大都市区,国家中心城市和超大城市仍在发展中。中国土地价格不可能大幅下跌。由于没有这样的经济基础,中国的房价不会大幅下跌;没有更多的历史现象在五年内翻了一番,在十年内翻了一番。

在未来十年左右,房价将趋于稳定,既不会下跌也不会上涨。

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在未来十年左右,新房的销量将有较大幅度的下降。这种变化是从这些年的顶点到转折点,总体积的趋势减少了。

在过去的20年里,中国房地产新房的年销量从1亿平方米增加到17亿平方米,超过四倍。

那么未来十年将会发生什么,是维持每年17亿平方米的现状,保持10年以上,或者每5年继续翻番,10年,17亿平方米变成3亿平方米,34亿平方米?

我的判断是,在未来十年左右,中国新房地产的年交易量不仅会使总增长率翻一番,而且每年都会小幅缩减,或零增长或负增长。经过十多年,房地产新房的年销量可能会下降到不到10亿平方米,总减少40%。

在十多年的漫长岁月里,中国的房地产铺天盖地,年销售量达到1.76亿平方米的新房。这个时代结束了。去年的增幅仅为上一年的1.8%,这是一个信号。

因为从1998年到2008年,年增长率约为25%,三年可以增加一倍,十年增长两倍。从2008年到2012年,它每年将增长约15%,并将在五到六年内翻一番。

从2012年到2018年,一般维持在6%-7%的范围内,增长率进一步下降。去年,增长率为1.8%。

我的意思是这段经文是未来十年左右房地产业的发展趋势不会是17亿,18亿,20亿或30亿平方米,而是会逐渐萎缩。

当然,它不会在一年内缩减20%和30%。总的来说,有十多年的进步,它将逐渐下降。十多年后,年销量已降至10亿平方米以下。

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从现在开始,在未来十年左右,房地产将不会四面八方开放,东部,西部和北部将会发烧,但房地产将会出现热点。我们说的是每年总计17亿平方米,一年后可能会达到15亿平方米和12亿平方米。

这个建筑量和产量主要体现在三个热点。

一个是中心城市。

所谓的中心城市意味着除了省会之外,它还包括一些同级别的中心城市。例如,除省会济南外,山东省还有区域中心城市青岛;除省会广州外,广东省与深圳市中心城市水平相同。

第二个是大都市区。

超大城市辐射将形成城市圈,城市圈中的中小城市将成为房地产开发的热点。

第三个热点是城市群。

城市群中的大中城市往往是未来十年左右房地产开发的热点。我国人口不到50万,被称为小城市,50万到100万被称为中等城市,100万到500万是一个大城市,一个500万到1000万人口的大城市,人口在1000万以上。超级大城市。

在省会城市,有一些人口1000万的超大城市,如郑州,济南,杭州,南京,合肥,武汉,成都和西安。这些城市也将发展到1500万和2000万。

一些省会城市现在有500万到600万人口,未来可能朝着1000万人的方向发展。

这背后的驱动力是什么?在中国各省会城市,总体发展法将遵循“一二三四”的逻辑。

所谓的“一二三四”是:

这个省会通常占全省土地面积的不到10%,通常为5%-10%;但其人口一般相当于该省总人口的20%;其GDP可能达到该省GDP总量的30%。 %;其服务业,无论是学校,医院,文化等政府主导的公共服务,还是金融,商业,旅游等市场化服务业,一般占全省GDP的40%。

从这个意义上说,你可以关注目前进入1000万的全国10个超大城市。根据这些省份的总经济人口,他们有可能在十多年内人口增长超过500万。只要人口增长,城市住宅房地产就会跟上。

因此,我刚才提到的大都市和超大城市,一组1000万到2000万之间的城市将会扩大。在2000万之后,它可能会被限制,但不会限制在1000万到2000万之间。形成它的趋势。

如果它已经是一个超过2000万的超大城市,这个超大城市的核心圈已经密集地触及了天花板。

它的发展将集中在大都市区。

大都市区不是行政范围,而是其经济辐射范围。大都市区的辐射范围通常在15,000到20,000平方公里之间。

通常,围绕圆形的半径为50km-70km构成都市圈。这个大都市区有一些中小城市。这些中小城市在单独开发时不构成热点。然而,一旦他们进入大都市区,这些中小城市将加速发展。

以超大城市为中心的城市群通常是由四到五百公里范围内的城市组成的一组城市。

相隔太远的城市不会形成城市群。例如,上海和天津与城市群没有关系,但上海,南京,杭州和苏州构成了长江三角洲的城市群。城市群中的大中城市将加速发展,互动和优化资源配置。

总之,虽然中国房地产开发和交易年的规模在未来十年左右不会再翻番,但回顾20年后,目前的17亿平方米是一个高点,这是一个拐点,逐渐变成了15亿和12亿。每年10亿平方米。

在未来十年左右的时间里,房地产开发将不再向四面八方开花和开花,而是将相对集中在省级城市和同级别的区域中心城市,城市圈中的大中城市和大型城市城市群中的中等城市。区域。

决定房价走势的三个因素

在未来十年左右,房价将趋于稳定,既不会上升也不会下降,房价的平均增长率将小于或等于GDP的增长率。

1998年全国城市新开发房屋的平均成交价格为每平方米2000元,2018年全国平均房价上涨至8800元。大帐户表示已翻两番。这是东部,中部和西部城市住房发展的每平方米平均价格,10年翻了一番,20年翻了两番。

如果当地区域比当地区域好,那么东西方区域将超过三倍。例如,在成都,2000年主要城市的平均价格超过1000元。 2017年,它达到了三元以上,超过三倍。

在北京,上海,深圳,广州,南京,杭州等沿海地区,热点地区一线城市的价格上涨了两倍,上涨了八倍,一些特别炎热的地方甚至涨幅超过十倍。

一般来说,在一个特别火爆的一线城市,家庭收入30年,40年没有吃喝不能套房,价格与收入比例非常高,与世界上最高。

这段经文的意思是,在过去十年中,中国的房价与房地产开发和生产一样趋势。它们在五年内翻了一番,十年翻了两番,十七八年翻了三倍。状态。

任何价格波动都无法跳跃有三个原因:

第一个原因是供需关系,商品的供需关系。

如果供应超过需求,价格将会上涨。如果供应超过需求,价格将下降。可以说,在过去的十年或二十年里,中国的房地产供不应求。从10平方米到20,30,40平方米的人均过程是缩短经济不足的过程,因此需求大大提高。秤支持它,它构建得越多。在变得越来越多的过程中,需求仍然供不应求,导致房价继续上涨等。

第二个原因是房价上涨当然与货币有关,通货膨胀是一种货币现象。

中国的M2始于2004年和2005年,在整整十年左右的时间里几乎实现了两位数的增长。每年超过10%的增长率在几年甚至20%的情况下有所增加。今年6月,我们的M2达到190多万亿,去年超过180万亿。 2004年,M2实际上超过20万亿。

换句话说,在过去的十年中,M2增加了两倍,增加了八倍。这笔钱当然会影响社会经济。

幸运的是,房地产吸收了大笔资金。房地产已成为M2增长的吸收者,使整个社会商品的价格指数稳步增长,但房价每三年和每五年翻一番。因此,这些年来房价的上涨也是一种通货膨胀现象。

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近年来,国内生产总值增长率为6%,价格指数增长了2个百分点。因此,M2在2017年和2018年是8:00,在今年1月到6月是8.5。基本上就是这种情况。

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未来十年左右中国GDP的平均增长率约为5%。房地产价格的增长一般不会超过M2的增长率,也不会超过GDP的增长率,而GDP的增长率一般低于家庭收入的增长率。

总之,中国的城市化仍处于发展过程中,城市化率有10%的增长空间。

城市群,大都市区,国家中心城市和超大城市仍在发展中。中国土地价格不可能大幅下跌。由于没有这样的经济基础,中国的房价不会大幅下跌;没有更多的历史现象在五年内翻了一番,在十年内翻了一番。

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